1. 中国公募REITs市场概况：

截至2023年12月29日，国内已上市基础设施REITs增至29只，涉及收费公路、产业园、污水处理、生态环保、仓储物流、安居保障、新能源等资产类型，包含了2023年10月27日新上市的中金山东高速REIT，总发行规模已近千亿元。

2022年5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。其中提到，要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

2022年5月31日，证监会官网发布消息称，在前期REITs试点工作基础上，指导证券交易所制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。扩募是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。

《新购入基础设施项目（试行）》明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致，强化内幕信息管理和利益冲突防范，坚持持有人利益优先，严把项目质量关，压实参与机构主体责任。推出REITs扩募机制，有利于REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，进一步促进投融资良性循环。

2022年7月1日发改委支持基础设施存量项目采取基础设施REITs、PPP等方式盘活。要求各省级发展改革委积极鼓励符合条件的项目发行基础设施REITs，宣传推广已发行基础设施REITs 项目的经验做法，发挥示范带动作用，调动有关方面参与积极性。

2022年11月13日，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，政策明确“加大住房租赁金融支持力度”，商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。同时拓宽住房租赁市场多元化融资渠道，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

2022年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展。具体措施包括：进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

2022年12月8日，证监会副主席在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛上表示证监会将就REITs市场重点做好几项工作，包括保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应，首次提出“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”；完善市场体系，推进多层次市场体系建设；强化事中事后监管，促进市场平稳运行；完善法规制度，夯实市场长远发展基础及发挥各方合力，推动市场持续健康发展。

2023年2月2日，中国证监会在2023年的系统工作会议中强调了“更加精准”“服务稳增长大局”的重要性。为适应科创企业的需要，证监会将加强股债融资和并购重组政策的适应性和包容度。证监会还将大力推进公募REITs的常态化发行，以服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展和支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。

为支持保险资产管理公司参与资产证券化业务，证监会于2023年3月3日发布了《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》。该指引旨在支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与资产证券化（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）业务，并丰富参与机构的形态，推动多层次REITs市场的高质量发展。

为提升基础设施REITs项目申报推荐的质量和效率，国家发展改革委于2023年4月4日发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。该通知从项目前期培育、项目发行条件把握、申报推荐效率提高、专家和专业机构作用发挥、回收资金利用促进有效投资和运营管理加强等六个方面提出了具体工作要求。

在2023年4月19日的国家发展改革委新闻发布会上，表示将支持符合条件的民间投资项目发行基础设施领域的不动产投资信托基金（REITs），以提升投资积极性。国家发改委将与相关方面合作，通过建立机制、提供服务、重视前期工作、优化环境、促进融资、推动示范项目等方式，吸引更多民间资本参与国家重大项目建设。

2023年5月12日，中国证券监督管理委员会（证监会）发布了新的指导意见，要求证券交易所对基础设施证券投资基金（REITs）的审核关注事项进行修订。这些修订重点放在"管资产"上，以进一步改进REITs的审核关注事项，并加强信息披露要求。该指导意见还明确了产业园区和收费公路这两类资产的审核和信息披露标准，并提出了提高成熟类型资产的推荐审核透明度，加快发行上市进程，推动REITs市场高质量发展。

2023年6月16日，上海证券交易所与深圳证券交易所举行了首批基础设施REITs扩募项目上市仪式，中金普洛斯REIT、华安张江REIT、博时蛇口产园REIT与红土创新盐田港REIT4单REITs扩募项目正式上市交易，标志着步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。

2023年7月6日，证监会表示将抓紧完善REITs信息披露体系，强化临时信披要求，提升披露频次、及时性，客观准确反映底层资产运营情况；加大力度推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业REITs投资者群体；研究推动 REITs 市场与香港互联互通，提升对外开放水平，引入境外投资者，推动REITs市场平稳健康发展。

2023年8月29日，上交所、深交所发布《关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，在发售定价、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为、配套支持政策等方面进行规范和说明。

2023年9月14日，深圳市发改委发布《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)高质量发展的若干措施》，其中提到，扩大保障性租赁住房、仓储物流、产业园区、能源等存量领域基础设施REITs储备规模，支持谋划消费基础设施REITs，支持已上市的基础设施REITs持续扩募。

2023年10月13日，沪深交易所发布公告称，同意首批5家保险资产管理公司试点开展ABS及REITs业务，其中包括：中国人寿资产管理有限公司、泰康资产管理有限责任公司、太平洋资产管理有限责任公司、中国人保资产管理有限公司和平安资产管理有限责任公司。

28只已上市的公募REITs发布了2023年三季度报告，27只实现单季度盈利。底仓资产经营整体修复，但有所分化。在三季报中披露分红情况的REITs中，有16只产品分红金额超过1亿元，高速路项目在分红次数和分红额度位居前列。REITs年内累计分红已经达到50亿元。

在首批消费基础设施REITs获批后，第五单消费REIT——华夏首创奥特莱斯REIT于12月22日正式申报，同时其他公募REITs产品发行进程也在进行中。

2. 喆安公募REITs指数简介

喆安投资以交易所公开数据为基础，整理计算得出喆安公募REITs指数；意在通过指数把握市场变化，促进投资研究和信息交流。

指数选择已上市的全部29只公募REITs为样本，后续随上市数量增加而增加样本数量。指数以基点日全部已上市公募REITs的总市值为基数，依据流通市值大小分别赋予各个公募REITs市值权重。权重随着样本数的增加或减少，进行调整。

以2021年6月21日为基点，当日指数取值1000。此外，在每个交易日收盘后更新计算当日指数，每周发布一次。还按照产业园区、仓储物流、高速公路、生态能源、安居保障五个子分类，编制了分类指数。追溯计算2021年6月21日-2023年12月29日期间（615个交易日）的指数，结果如图表1所示；从计算结果来可看，以2021年6月21日为基点，指数在2022年2月14日录得最大值1387点，区间最大涨幅43.58%。截至最近收盘，指数录得905点。

3. 喆安公募REITs指数走势解析

最近一交易周（12月25日-12月29日）喆安公募REITs指数整体呈现平稳态势，自2023年12月22日收盘的903点，至今日收盘的905点，较上周收盘上涨0.22%。

图表1：

数据来源：喆安投资根据交易所公开信息综合分析并计算

从上图喆安公募REITs指数图表中我们可以看出从首批九支REITs上市到扩展至二十九支REITs后经历了较大起伏。自2021年6月21日正式上市后，6月至8月中旬股价整体表现一般，区间内曾一度跌破发行总市值；但8月下旬以来整体呈现上行走势,在2022年2月中旬达到阶段性高点1387点；经历2022年第一季度的冲高走落之后之后，市场在调整、扩张中稳定回升，在9月份达到小高潮；2023年上半年受大环境影响以及部分资产基本面不及预期等因素叠加，市场加速下跌；7月份市场逐渐回暖，后续随着REITs市场常态化建设加速，为市场发展打开了广阔空间，吸引了大批投资者的关注。

图表2：

数据来源：喆安投资根据交易所公开信息综合分析并计算

图2展示了自2022年以来REITs指数的月度表现。其中2022年1月表现最为强劲，降息催化成交活跃指数大涨，增长率达到6.94%。3月主要受疫情影响，指数出现大幅下跌且趋势持续数月，直至6月止跌转涨，到8月依然保持上涨势头，之后再次持续下跌。12月随着疫情政策放开，多项措施齐头并进，到2023年开年后，指数出现明显回暖，而后出现持续四个月的下跌，目前处于波动阶段。

从去年数据看，2022年REITs指数整体下跌2.37%（沪深300指数-年跌21.63%，上证指数-年跌15.13%）。总体来看，去年下跌趋势占比较大，随着更多政策的发布以及市场的完善，预计指数将在今年恢复涨势。

图表3：

*高速公路（包括浙商沪杭甬、平安广州广河、华夏越秀高速、华夏中国交建、国金铁建高速、华泰江苏交控、中金安徽交控、中金山东高速）

以2021年6月21日为基点，喆安中国公募REITs指数-高速公路指数在2022年2月14日录得最大值1134点，区间最大涨幅18.37%。截至最近收盘指数录得717点，自高点以来最大回撤20.28%，较上周收盘下降0.97%。

高速公路类公募REITs指数目前收益率较低，主要原因为高速公路类基础设施REITs可交易规模较大，且疫情也对高速公路类资产期间运营收益产生了较大的冲击。

图表4：

*仓储物流（包括中金普洛斯、红土盐田港、嘉实京东）

以2021年6月21日为基点，喆安中国公募REITs指数-仓储物流指数在2022年2月14日录得最大值1484点，区间最大涨幅53.30%。截至最近收盘指数录得974点，自高点以来最大回撤12.10%，较上周收盘上涨2.85%。

中金普洛斯REIT与红土创新盐田港REIT在2021年运营表现均优于招募说明书预期值，运营情况良好。仓储物流属于国家重点支持和重点投入的产业，但前期国内外宏观经济环境的恶化导致了经济形势的日益严峻，也对该类资产产生了负面的影响。京东仓储REIT作为首只民企仓储物流REIT，将极大地激发和增强民间投资参与供应链基础设施的活力和信心，也有助于推进仓储物流业数字化、网络化和智能化发展，预计未来有所上涨。

图表5：

*产业园区（包括东吴苏州产园、华安张江光大、博时蛇口产园、建信中关村、华夏合肥高新、国泰君安临港、国泰君安东久、华夏和达高科、中金湖北科投）

以2021年6月21日为基点，喆安中国公募REITs指数-产业园区指数在2022年2月14日录得最大值1478点，区间最大涨幅53.16%。截至最近收盘指数录得849点，自高点以来最大回撤16.42%，较上周收盘下降2.08%。

在近两年疫情的冲击之下，从目前率先过会已上市的这批项目的底层资产情况来看，路桥、港口水务、物流园区、核心城市产业园区是几个最重要的门类。在疫情之下优秀的产业园区相较于文旅、酒店、购物中心等业态，确实具有更稳定的投资价值。

图表6：

*生态能源（包括国富首创水务、中航首钢绿能、鹏华深圳能源、中航京能光伏、中信建投国家电投新能源）

以2021年6月21日为基点，喆安中国公募REITs指数-生态能源指数在2022年2月14日录得最大值1634点，区间最大涨幅63.38%。截至最近收盘指数录得1191点，自高点以来最大回撤32.20%，较上周收盘上涨3.12%。

生态能源类项目的特点在于其发行规模较小，以及受国家“双碳”等一系列政策影响，存在保底措施，未来收益更具有稳定性。市场对环保及能源类的投资产品更加青睐。

以2022年8月31日为基点，喆安中国公募REITs指数-安居保障指数在2022年9月1日录得最大值1041点，区间最大涨幅4.10%。截至最近收盘指数录得780点，自高点以来最大回撤17.39%，较上周收盘上涨0.26%。

安居保障项目往往经营期限较长，租金一般低于同地段、同品质的市场化租赁住房，更容易保持较高的出租率，能够为投资人提供长期、较为稳定的分红，现金流相对稳定。因此保障性租赁住房REITs项目具备低收益和低风险等特点。与其他已上市REITs相比，其收益风险更低，更具有吸引力。