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纵观2024年1月份国内房地产政策，可谓稳中有变，积极向好。1月上旬，2024年首个国家部委房地产重磅政策发布——住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，继续金融政策上发力，提高精度，针对项目层面给出政策支持，足见中央部委对于化解地产风险的决心之大。

随着“政策放宽+利率下行”，1月份全国60多个重点城市，首套房贷利率已经进入“3时代”。截至1月中旬，百城中有60城首套房贷利率已进入“3时代”。1月份百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。首套房贷利率下行，是和前期已经落地的“认房不认贷”和降首付政策相配合，通过政策组合拳支持购房需求，降低购房需求的入市门槛和贷款成本，对于市场修复发挥积极作用。

到了1月下旬，重庆市接连发布《关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，以及《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》等重磅政策。整体来看，重庆此次可谓是放了大招，对政策进行了全方位调整，力度空前，松绑动作非常明显。重庆“地产新政”，在更好地满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也为今后的房地产市场政策进一步放宽释放了积极信号。

湖南湘潭继深圳、合肥、六安、滁州、淮北之后，出台政策，支持“商改居”。湖南省湘潭市政府办公室印发《加强土地利用推进城市更新的若干措施（试行）》，明确支持“商改居”，商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。

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1.住建部、金融监管总局：建立城市房地产融资协调机制

2024年首个国家部委房地产重磅政策发布，聚焦地产融资协调机制。1月12日，住建部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。通知提到，发挥城市人民政府牵头协调作用，在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，研判市场形势和行业融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题；按照公平公正原则，综合房地产项目的开发建设情况及开发企业有关情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，推送金融机构，做好融资支持等。

对于正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，要建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限、积极满足合理融资需求；对于开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，要不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。

回顾自2023年下半年以来的政策变化，管理层高度重视房地产行业融资环境，持续表态支持房地产融资，融资政策保持宽松基调。2023年10月末召开的中央金融工作会议明确提出，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资。12月中央经济工作会议再次强调，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。

2024年首个国家部委房地产重磅政策再次聚焦地产融资协调机制的建立，由此可见，管理层意图通过政策积化解地产风险的决心是很大的。此前融资支持政策更多是针对房地产开发企业主体不同，此次政策的发力点为具体房地产项目，政策支持的精度大大提高了。

2.政策放宽+利率下行60城首套房贷利率进入“3时代”

1月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年1月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。这是自2023年8月份调整以来，连续五个月保持不变。尽管LPR没有变动，但目前已有60个城市首套房贷利率进入“3时代。

公开信息显示，1月份有9个城市首套房贷利率下降，主要为二线和三四线城市，下降空间在5bp-30bp之间。其中，嘉兴、廊坊、徐州首套利率下降30BP，东莞、佛山、呼和浩特下降20BP，南京下降10BP。本月新增8个城市首套利率首次降至4%以内。截至1月中旬，百城中有60城首套房贷利率已进入“3时代”。

1月份百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。1月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26BP和50BP。本月银行放款周期略有延长，平均为21天，较上月延长2天。从各线城市表现来看，1月份一线城市首二套房贷利率分别为4.13%、4.54%，均与上月持平；二线城市首套利率降低2BP至3.86%，三四线城市首套利率降低2BP至3.82%；二线和三四线城市二套利率均维持上月水平。

整体来看，2024年开年部分二三线城市大幅下降首套房贷利率，是和前期已经落地的“认房不认贷”和降首付政策相配合的。通过政策组合拳，支持购房需求，降低购房需求的入市门槛和贷款成本，有利于进一步促进购房需求的释放，对于今年地产市场修复将发挥积极作用。

3.重庆：政策全方位调整，以空前力度提振市场需求

1月24日，重庆市接连发布《关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，以及《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》等重磅政策。

房产税方面，自2024年1月1日起，一是将重庆个人住房房产税应税住房的计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”；二是将不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行的0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率；三是将试点以来新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米调整为180平方米；四是应纳税额的计算公式调整为：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率（其中：应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积）；五是增加“市政府认为需要减税或者免税的其他情形”的兜底条款。

根据通知，从2024年1月1日至3月31日，在重庆市中心城区新购商品房（含车库）或存量住房（均以网签备案时间为准）并完成契税缴纳的，由中心城区各区政府（管委会）以现金、消费券等形式，按照购房契税50%—100%的比例或按套给予补贴。同时，还对多子女家庭住房套数认定标准进行了优化。对符合国家生育政策的多子女家庭（二孩及以上），在重庆市中心城区新购的第二套住房认定为首套，享受首套房商业贷款政策。

在支持买新卖旧改善购房方面，开展“换新购”服务。购房人与房地产开发企业签订商品住房认购协议、与中介机构签订二手住房委托买卖协议，约定在一定时间内开发企业为购房人锁定意向房源，中介机构提供二手住房加推服务。

在住房公积金方面，进一步加大支持力度。一是，持续扩大住房公积金制度受益群体，支持更多灵活就业人员使用住房公积金购房自住。二是，进一步放宽租房提取条件，打破原有全市无房才能租房提取的政策规定，对在中心城区租房的缴存人家庭，只核查其在中心城区是否拥有产权住房，帮助缴存人减轻租房压力，促进“职住平衡”。进一步加大金融支持力度。更加精准支持房地产项目合理融资需求，指导金融机构对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

整体来看，重庆此次可谓是放了大招，对政策进行了全方位调整，力度空前，松绑动作非常明显。重庆“地产新政”，在更好地满足居民刚性和改善性住房需求的同时，也为今后的房地产市场政策进一步放宽释放了积极信号。

4.多城市出台政策支持“商改居”

1月14日，湖南省湘潭市政府办公室印发《加强土地利用推进城市更新的若干措施（试行）》，明确支持“商改居”，引导房企开发大平层等改善性住宅产品等，以有力推进现代化城市建设，促进土地统筹有序开发和优质高效利用。

在符合上位规划、相关规范及招商协议且满足配套要求的前提下，该市对已建成的库存非住宅商品房，按程序批准后，可依法依规进行房屋使用功能调整；商业类公寓在不改变土地用途和建筑轮廓、高度及形态的基础上，可优化调整为居住类公寓。

政策鼓励支持市场主体收购相邻多宗低效利用地块，进行集中改造开发。低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可一并改造开发用于建设各类公共服务设施或配套建设商业设施，并按协议出让方式取得土地使用权。

最早推动商改居的是深圳，据不完全统计，深圳2023年约40宗土地出现了“商改住”。截至目前，国内已有多个城市推动“商改居”，针对商业公寓类住房，出台了一系列鼓励政策。2020年8月，合肥市政府，市房产局会同市建设局、市自规局联合出台《关于非住宅改建为租赁住房工作的通知》，支持非住宅改租赁！可改民用水电。通知明确了改建对象与主体，细化了改建规范，制定了改建流程，落实了相关安全保障和配套政策。明确市区范围内，不动产权证或其他合法权属材料用途为商业（办公）、工业（厂房、仓储）、科研教育等非居住类型，且2年内无征收计划的已建成闲置存量房屋，可以改建为居住租赁住房。

2019年，六安市为有效化解非住宅商品房库存量，促进房地产市场平稳健康发展，出台了《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见（有效）》。《意见》明确鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买此类存量公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。

2017年9月，《滁州市人民政府办公室关于加快商业办公用房去库存的若干意见》出炉，购买新建商业办公用房享受购房双重补贴。

2017年5月19日，淮北市出台了非住宅商品房去库存相关政策。文件指出，购买商业办公等非住宅商品房的购房家庭子女就读义务教育阶段学校的，与住宅享受同等入学条件，可就近入学。综上，“商改居”已经成为行业发展的一个重要趋势。

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