1.“5.17”政策组合拳落地  各地政策大招频出

5月17日，央行围绕住房信贷连发三招，包括降低个人住房贷款最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款利率、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此后的10天内，广东多个地市、上海、西安、重庆相继宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限，并下调最低首付比例。

5月22日，湖北省多部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从取消购房限制、降低购房门槛、加大金融支持等方面释放利好。比如将首套住房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套住房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

5月27日，上海市住建委等四部门联合出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。从限购、限贷、信贷、土地和住房供应等多方面进行调整，政策优化力度达到2011年以来最大。

5月28日，广州市政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。提出进一步优化调整限购政策、优化完善信贷政策、住房套数认定和住房公积金政策等措施，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

同日，深圳宣布，自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房贷最低首付款比例由原来的40%调整为30%。利率方面，首套商业性个人房贷利率下限，由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，即3.5%，二套房贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP，即3.9%。

深圳政策和上海政策相似，尤其首付比例也为20%，这充分说明一线城市正全面进入降首付、降利率的重要阶段，意味着北京后续或也跟进。预计全国仅有北京、上海和深圳首套房首付比例为20%，其他城市均进入15%行列。

上海政策发布后，广州和深圳迅速跟进，释放出一线核心城市的政策利好。上海、广州、深圳楼市新政为其他城市提供了政策优化的范本，预计未来更多城市将针对首付比例和房贷利率下限作出调整，助推市场活跃度，有利于加快全国市场筑底进程。

展望未来，随着“5·17”房地产政策的进一步落地和发酵，以及房企进入上半年业绩冲刺阶段，市场活跃度有望进一步提升。6月份，随着供需两侧政策的持续发力和房企营销力度的加强，房企销售业绩有望进一步改善。显而易见，最终市场恢复节奏仍将在很大程度上依赖于居民收入预期的转变。由于去年同期基数较高，同比来看6月市场仍将延续降势。总体来看，回暖趋势初现端倪，未来值得期待。

2. 河南：多地可预提公积金支付购房首付款

5月30日，郑州住房公积金管理中心发布通知，郑州新市民、青年人，拟认购郑州五区内（中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区）新建预售商品住房，同时符合购房提取住房公积金条件的职工，可以按照流程预提住房公积金支付购房首付款。

据了解，该政策已试运行一年。一年来，郑州共计为450名缴存职工提取公积金用于支付首付款，提取金额5439.86万元。此前，郑州出台《《关于购买新建预售商品住房提取住房公积金支付购房首付款有关事项的通知（试行）》（郑公积金〔2023〕23号）》，在此基础上近期下发通知，明确要求：

住房公积金预提金额应当不超过扣除个人支付资金后剩余的购房首付款金额，同时应当不超过缴存账户截至申请当日的余额。预提住房公积金划转前，购房职工不得办理转移及其他住房公积金提取业务。

开发企业及监管银行应当支持购房职工预提住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款，将《预提确认单》载明的住房公积金认定为购房首付款，向预售资金监管系统报送有关信息。  

房屋交易管理部门负责对购房合同进行审核备案，并将购房合同备案信息推送至大数据平台；公积金中心收到购房合同备案信息后1个工作日内，将《预提确认单》载明的住房公积金转入对应的预售资金监管账户。

此外，河南省洛阳、信阳等地也出台了预提公积金付首付的政策。以洛阳为例，今年1月，洛阳住房公积金管理中心发布通知，支持在洛阳六区内（涧西区、西工区、老城区、瀍河区、洛龙区、城乡一体化示范区）买房的市民提取住房公积金支付购房首付款，以减轻购房职工家庭支付首付款的资金压力。

3. 沈阳：首个租房即可落户的副省级省会城市

5月10日，沈阳市发布《沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施》，政策于6月1日起施行。新政策的出台让外地到沈阳工作、生活的人们落户更加便利，同时享受教育等各项资源。该落户新政共10条，包括取消积分落户名额限制，放宽学历落户、投靠落户、购房随迁落户人员范围等以及在沈阳取得《辽宁省居住证》、在沈阳租赁房屋、在沈阳务工即可落户等。

首先，取消积分落户名额限制。取消积分落户名额、指标及分值限制，畅通外地居民来沈阳市落户渠道。其次，放宽学历落户范围。高中毕业生、技工学校、职业学校及以上院校在校生和毕业生，其本人及近亲属可在沈阳市落户。第三，放宽投靠落户范围。将原夫妻、子女、父母投靠落户范围，扩大到近亲属投靠落户。第四，放宽购房随迁落户人员范围。在沈阳市购房并取得合法房屋手续的人员，产权人本人及近亲属可在沈阳市落户。第五，放宽集体户落户范围。符合沈阳市落户条件的外地居民，其本人及近亲属可在沈阳市派出所集体户办理落户。第六，在沈取得《辽宁省居住证》即可落户。在沈阳市取得《辽宁省居住证》的外地居民，其本人及近亲属可在沈阳市落户。第七，在沈租赁房屋即可落户。在沈阳市城镇地区租赁房屋的外地居民，其本人及近亲属可在沈阳市落户。第八，在沈务工即可落户。签订用工协议等证明的在沈务工人员，其本人及近亲属可在沈阳市落户。第九，在沈就学即可落户。在沈就读大学生，其本人及近亲属可在沈阳市落户。第十，退役军人完成安置即可落户。完成年度安置的退役军人，其本人及近亲属可在沈阳市落户。

《沈阳市进一步促进外来人口落户若干政策措施》于今年6月1日起施行。租赁房屋落户，在个人住宅、商业用房、企业经营长租公寓进行租赁房屋的，不受房屋面积限制，需要有签订半年(6个月)以上的《房屋租赁合同》或《房屋租赁登记备案证明》，并在该地实际居住，可以办理落户。经房主同意后，可以将户口落在租赁房屋处，也可以落在租赁房屋所在辖区的派出所集体户。

整体来看，政策对于在沈阳市生活和就学就业的外地人，给予更多的落户便利政策，为日后在沈阳生活就业提供一定的保障。截至2023年末，沈阳市常住人口920.4万人，城镇人口占比将近85%，同比去年新增5.7万人，是少数保持常住人口正增长的东北城市。租房落户政策，从“人房地钱”综合角度思考并解决问题，有利于沈阳房屋租赁市场的活跃和繁荣。

与此同时，广东佛山也给出租房落户政策。实施购房落户和租房落户吸引新市民、青年人等前来买房或租房落户本地，释放消费潜力，构建先租后买的住房消费新模式。

4. 珠海：全面取消商品住房限购限售

5月24日，珠海市住建局等四部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下称《措施》），从优化商品住房价格备案管理、全面取消商品住房限购、取消商品住房限售年限、鼓励支持住房“以旧换新”活动、加大公积金政策支持力度、加大金融支持房地产力度等共计六方面制定了具体措施。

根据《措施》，全面取消商品住房限购和限售。在珠海市范围内购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），不再审核购房人资格；取消珠海市商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），支持居民刚性和改善性购房需求。同时，将商品住房价格备案时间间隔由三个月调整为一个月。

《措施》提出，鼓励支持住房“以旧换新”活动。支持房地产开发企业、中介机构和购房人三方联动开展“以旧换新”活动，鼓励房地产企业开展存量房产置换新房的活动，促进居民家庭通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。

加大公积金政策支持力度和金融支持房地产力度。提高住房公积金贷款额度，在资金流动性控制指标范围内，实施合理的配贷系数，将单缴职工贷款最高限额调整为60万元，双缴职工贷款最高限额调整为100万元。

加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益。指导金融机构优化贷款审批和发放流程，加快放款速度。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。 

5. LPR维持不变 短期降息的概率降低

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。两个品种LPR均维持不变。

整体来看，LPR不变符合市场预期。5月MLF操作利率不变，意味着当月LPR报价基础保持稳定。LPR不变，也有助于银行保持息差基本稳定。LPR利率调整需要反映自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。展望后期，业内预计LPR利率仍有调降空间，但幅度有所收窄。

LPR保持不变，一方面有助于减缓银行息差下滑压力，维持服务实体经济的持续性和发展的稳健性；另一方面，在有效融资需求不足、资金空转现象有所抬头的情况下，LPR未进一步下行，一定程度上有助于减少因贷款利率过低导致信贷资金被套用、挪用等行为。展望未来LPR走势，短期内LPR下调空间有限。

此前，5月15日，央行开展20亿元7天期逆回购及1250亿元1年期MLF操作，中标利率与此前一致，分别为1.8%、2.5%。Wind数据显示，当日有20亿元逆回购及1250亿元MLF到期，单日全口径完全对冲到期量。基于总体政策目标，年内降准降息或仍存一定落地空间。

央行在利率调整兼顾内外均衡的考量下，政策性降息或需满足几个条件，包括美联储降息路径明朗，人民币贬值压力有所缓解；经济修复、物价回升仍然不乐观，亟需逆周期政策进一步加力。目前在经济呈现一定企稳回暖迹象（一季度GDP同比增速达到5.3%，超出市场预期）、境内外利差和存贷利差双重约束下，短期内进一步引导LPR报价下行的迫切性减弱，短期内降低政策利率的概率较低。预计，降准时点或大幅后移，四季度存在落地可能。结合内外因素，降息的实施条件也正在逐步积累。

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