喆安楼市观察月报 | 调整趋势延续 加快构建行业发展新模式
1. 市场进入传统销售淡季 因城施策有望深化
1.1 主要数据
公开数据显示，2024年1-7月，TOP100房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%，降幅较上月收窄1.5个百分点。7月，TOP100房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。1-7月销售总额超千亿房企共有6家，较去年同期减少4家。百亿房企51家，较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为16771.2亿元，权益销售面积为9210.6万平方米。
1.2 调整压力依旧存在 政策调控需要继续发力
7月，市场进入传统销售淡季，公开数据显示，重点城市新房销售面积同比下降约10%左右。低基数下同比降幅较上半年有所收窄，但市场依然面临调整压力。核心城市二手房价格回落后性价比凸显，对新房销售市场造成了一定的分流——核心城市二手房成交量同比增幅扩大。
政策层面，7月15-18日，二十届三中全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，重点部署未来五年重大改革举措。《决定》指出要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。
7月22日，央行下调1年期和5年期以上LPR分别至3.35%、3.85%。7月30日，中央政治局会议提出，要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。
7月，各地政策优化持续推进。广州放松对港澳台及外籍人士购房限制，建筑面积120平方米以上的住宅不限购。徐州、贵阳等优化住房限贷，首套及二套首付比例分别降至最低15%、25%，并取消贷款利率下限。南京、石家庄、廊坊等则从提高公积金贷款最高额度、优化套数认定标准，支持公积金支付首付等方面满足购房者合理住房需求。北京、昆明等地支持住房“以旧换新”。
2. 盘活存量 提高土地利用效率
2.1 主要数据
2024年1-7月，TOP100企业拿地总额4307.1亿元，同比下降38.0%，相较1-6月降幅扩大2.2个百分点。7月一、二线城市土地推出和成交均有所减少，TOP100企业拿地总额同比降幅扩大。从新增拿地货值来看，建发房产、华润置地和保利发展位列前三。TOP10企业2024年1-7月新增货值总额4315亿元，占TOP100企业的32.4%。从整体趋势来看，7月份开发商拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势更加明显。分析其背后原因，土地市场和销售市场的分化加剧，使房企拿地依旧趋于谨慎。
2.2 用地指标向人口增加地区倾斜 鼓励盘活存量土地
二十届三中全会《决定》进一步明确了土地制度改革方向，新一轮土地制度改革进程或将开启。综合来看，本次新型城镇化与深化土地制度改革进行了高度关联，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。另外，土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。
根据全会精神，预计未来更多地区将深入推进盘活利用农户合法拥有的住房。《决定》提出“允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用”，此举有利于提升农村土地利用效率，增加农民收入，激发乡村活力。地方层面，此前长沙已经出台政策明确村集体经济组织可以采取多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅资源，并鼓励村集体经济组织通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、康养服务等乡村新产业新业态。
本次《决定》进一步明确“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制”，未来配套政策有望进一步完善。2015年起，国家在33个试点县（市、区）首先开展了农村集体经营性建设用地入市制度改革试点。当前已在全国范围内展开试点，并取得了阶段性成果，进一步盘活了空闲、废弃和低效利用的集体经营性建设用地，提高了土地节约集约利用水平。
《决定》提出要“优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度”，明确指出“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”，未来人口持续增加的优势地区，新增城镇建设用地指标将得到更多保障。《决定》提出“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”。
2024年5.17新政，自然资源部明确提出处置闲置土地、盘活存量土地的三项政策举措，包括闲置土地合理调整规划条件和设计要求、促进土地二级市场流通转让、支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。6月底，自然资源部研究出台18条政策措施，要求妥善处置闲置存量土地。随着房地产制度改革的深化，预计未来配套政策有望加速落地。
3. 二手房价格持续下跌 核心城市更具韧性
3.1 主要数据
公开数据显示，2024年7月，全国100个城市新建住宅平均价格为16443元/平方米，环比上涨0.13%，涨幅较6月收窄0.02个百分点。从涨跌城市个数看，38个城市环比上涨，39个城市环比下跌，23个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.64%。全国100个城市二手住宅平均价格为14653元/平方米，环比下跌0.74%，已连跌27个月。从涨跌城市个数看，100个城市二手住宅价格环比均下跌。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌6.58%。具体数据如下：
3.2 新建住宅小幅上涨 二手住宅价格持续下跌
从市场公开数据来看，新建住宅受部分城市优质改善项目入市影响，新建住宅价格环比小幅上涨。二手住宅价格继续下行，成交基本稳定，以价换量带来的下跌趋势仍在延续。
在二十届三中全会政策引导下，住房制度改革与政策优化节奏有望进一步加快。长期来看，租购并举住房制度建设、房地产发展新模式构建将加速，“市场+保障”的住房供应体系将不断完善。展望未来，3-4季度，随着因城施策进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。随着政策支持进一步落地见效，核心城市房地产市场有望逐渐企稳。
4. 租金小幅上涨 景气度弱于去年同期
4.1 主要数据
公开数据显示，2024年7月，全国50个城市住宅平均租金为36.3元/平方米/月，环比上涨0.02%，涨幅较6月扩大0.01个百分点；同比下跌1.77%，跌幅较6月扩大0.17个百分点。
4.2 租赁价格持续下行 延续以价换量
公开数据显示，2024年7月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为23个，较6月减少1个。具体来看，北海涨幅最大为0.57%；泉州、合肥、天津涨幅在0.3%-0.5%之间；住宅平均租金环比下跌的城市个数为27个，较6月增加1个。具体来看，温州、绍兴、贵阳环比跌幅在0.5%以上；昆明、兰州、南宁跌幅在0.3%-0.5%之间；
综合数据来看，2024年毕业季的租赁市场景气表现弱于去年同期，以价换量的特征非常明显。根据过往经验，毕业季期间，租房市场需求会明显增长，但是今年7月租金出现环比小幅下降。现象的背后反应了当前租赁市场的真实现状，一方面受限于就业形势需求没有出现大幅上涨，另一方面市场多元化供给结构以及保租房产品入市丰富了产品类型。正在稳步推进存量收储用于保障性住房，无疑将有效增加租房市场的房源供应。与此同时，房价从过去一直在涨转变为现在的持续下跌，基于买涨不买跌的心理，更多的人会选择暂时租房。因此，在可以预见的未来，租房时市场会进一步繁荣，带动整个市场逐渐回归理性，回归居住属性。
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