1. 商办通道有效打通  公募REITs迈入常态化发行新阶段

发行层面，8月以来，又有两单公募REITs——中金联东科技创新产业园REIT、华夏大悦城购物中心REIT获得证监会准予注册批复。截至8月16日，今年共成立12只公募REITs产品，合计发行规模高达272.23亿元。而去年全年新发行公募REITs产品数为7只，发行规模为204.06亿元。

具体来看，今年发行规模位居前三名的分别是华夏华润商业REIT、工银河北高速集团高速公路REIT、中金印力消费基础设施REIT，发行规模分别为69.02亿元、56.98亿元、32.60亿元。2024年以来，中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳人才安居REIT等产品申请扩募并新购入基础设施项目。

股价层面，截至8月15日，有超九成公募REITs实现上涨，中证REITs全收益指数上涨13.13%。具体来看，年内涨幅较多的品类有保租房、产业园、能源基础设施、生态环保。华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均超30%，富国首创水务REIT等涨幅超20%；部分仓储物流、交通基础设施、消费基础设施等则表现不佳。

展望未来，随着发行进入常态化，市场有望推出更多、更丰富的基础设施REITs产品；扩募的持续推进，有助于形成更大规模的单只公募REITs产品，有利于分散单个底层项目的经营风险，使产品收益更为稳定和更加持续。REITs作为公募基金创新金融服务实体经济的新方式，随着市场成熟和壮大，将更有力地推动我国经济的高质量发展。

广州流花展贸中心（简称“流花中心”）是广州市重点商业项目之一，位于广州市越秀区流花路117号，是中国出口商品交易会（“广交会”）旧址。流花中心，位于越秀老中轴线商圈，是广州传统的服装、皮具批发汇集地，周边环绕着广州几大“老地标”，如广州火车站、越秀公园、流花展贸中心、南越王博物馆等。半径1.5公里内常驻人口达10万。

中心占地10万平方米，总建筑面积约20万平方米，项目定位为商业与文创双轮驱动，线上与线下互动，集中小型专业展会、时尚生活、文化休闲、餐饮娱乐、商标注册交易、品牌孵化、创意办公、健康管理等功能于一体的多业态、综合性、一站式的城市生活中心。

持有型不动产ABS的推出，展现了上交所在推动资本市场创新和深化金融改革方面的决心。持有型不动产ABS，为发行人提供了更为丰富的融资产品。一方面，投资者可以享有底层资产的租金收益；另一方面，在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与基础资产的运营决策。

在产品设计中，持有型不动产ABS将公司制治理原理和机制嵌入产品结构，引入计划管理人、投资人、运营统筹机构共同参与；设立“管理委员会”，使投资机构真正参与基础设施资产的运营决策，并通过有效的运营激励机制充分激活运管机构管理能力。

在信息披露、二级市场活跃度、流动性支持以及持续扩募机制等层面，持有型不动产ABS也有所创新。持有型不动产ABS更加注重信息披露的及时性和有效性。在流动性支持和交易机制方面，允许产品设置一定比例的流动性支持机制，在特定情况下满足部分投资者退出需求，引入二级市场活跃机制，提高产品二级流动性。预留了扩募空间，可以不断纳入后备优质资产。

持有型不动产ABS，可以成为盘活存量资产权益型工具，可以进一步丰富企业融资渠道，为投资机构资产配置提供了新的选择。

4.1 国内类REITs最新发行数据

截至2024年8月16日，国内共发行类REITs产品266只，发行规模总计5577.69亿元。

4.2 国内类REITs发行情况

4.3 国内公募REITs发行情况

截至目前已上市公募REITs达41只，资产范围覆盖消费基础设施、产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型。在支持实体经济、保障基本民生、促进居民消费等方面持续发挥重要作用。

从2022年以来，市场经历了初期的非理性上涨，到之后的震荡下行深度调整，再到近期的企稳反弹，基本走过了一个完整的市场化过程。市场各方经历了认知再提升的过程，认知得到增强。市场对于REITs的权益属性，逐步形成共识，市场化机制逐步深入。此外，监管各方也更加重视一、二级市场联动和投融资协同发展，聚焦长期资金引入、加强对资产质量、运营管理的穿透式监管等均有利于行业后期发展。

二级市场整体热度在2月份反弹之后，3月份趋势阶段性见顶，4-5月横盘整理。中证REITs指数（代码932006）本周收盘813.76，本月（7/15-8/16）涨跌幅为+3.02%，小幅上涨。自2024年1月10日，指数低点698.60，反弹以来指数累计涨幅16.48%，最大涨幅18.43%。当前REITs静态估值较低，未来那些业绩完成度较高、受宏观景气度影响较小的标的，有望获得更高的估值。

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