1.1 主要数据

公开数据显示，2024年1-8月，TOP100房企销售总额为26832.4亿元，同比下降38.5%，降幅较上月继续收窄1.6个百分点。8月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。1-8月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少6家。百亿房企61家，较去年同期减少29家。TOP100房企权益销售额为18765.0亿元，权益销售面积为10291.3万平方米。

1.2 房企业绩普遍下滑 趋势性调整并未结束

截至2024年8月底，105家A+H股房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13%，净利润均值为1.45亿元，同比下降82%。其中，72家企业营收同比下降，87家企业净利润同比下降，50家房企出现亏损，其中24家为疫情后首次亏损。

政策层面，地方调控政策持续发力。成都、长沙明确按区认定首套住房，同时成都明确在拟购住房区（市）县范围内有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。广州、昆明、唐山等优化公积金政策，包括支持公积金支付首付、降低公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度等方面。

7-8月份暑期，是传统销售淡季。整体来看，重点城市新房销售面积延续回落态势，同比降幅约20%，降幅有所扩大。二手房价格持续回落，核心城市二手房成交量环比下行，同比小幅上行。企业层面，市场价格调整导致项目销售毛利承压，房企受到不利影响。部分企业通过户型方案的优化，通过提升产品文化价值，打造形象溢价，以提升销售业绩和企业利润，但效果一般。

综合来看，截至目前我国房地产市场仍处调整阶段，仍需政策持续发力，才能避免进一步滑落。随着传统旺季“金九银十”的来临，受季节和节假日等因素影响，预计短期内核心城市新房市场活跃度会有所回升，但不会有本质性改变。受宏观经济影响，居民可支配收入没有明显改善，市场整体购买预期短期内或难以改变，周期性调整仍将延续。

2. 投资意愿不足 核心城市优质资产价值显现

2.1 主要数据

公开数据显示，2024年 1-8 月，TOP100企业拿地总额4731.3亿元，同比下降40.0%，相较1-7月降幅继续扩大。8月部分城市虽有土地推出，但整体成交比较平淡，仅少数地块溢价率较高，这符合当前的整体市场环境。从新增货值来看，绿城中国、建发房产和华润置地位列前三。TOP10企业2024年1-8月新增货值总额4506亿元，占TOP100企业的31.1%，新增货值门槛为61亿元。TOP100企业拿地总额同比降幅继续扩大。

2.2 用地指标向人口增加地区倾斜鼓励盘活存量土地

政策层面，8月27日上海市住房城乡建设管理委员会发布《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》，对中小套型住房面积标准和比例进行了调整。此前政策月报做过分析，此举意味着未来更多大面积产品将涌入上海新房市场，可以更好地满足居民改善性居住需求。此外，政策的调整也有利于高品质“好房子”建设，针对高端市场打造高品质大面积产品。

从各城市群拿地金额来看，长三角继续领跑全国。2024年1-8月，长三角TOP10企业拿地金额1011亿元，继续居四大城市群之首，增长较快。京津冀TOP10企业拿地金额810亿元，位列第二；中西部TOP10企业拿地金额389亿元，位列第三。

一方面，新房市场持续走弱、土地供应持续放缓；另一方面，房企资金链并未从根本上得到改善，不难理解为何8月房企投资意愿降至“冰点”。从公开数据来看，8月份70%以上的企业投资金额同比下降，无论是国企还是民企，投资金额同比均出现大幅下跌。

在土地市场整体疲软的同时，出现了核心城市、优质地块高溢价竞拍，非核心区域土地持续遇冷的两极分化。销售疲软导致拿地信心不足，资金紧张促使投资策略持续趋紧。短期内企业运营的重点是“去库存、缓解资金压力、优化资产结构”，拿地不在主攻方向上。尚有余力的房企，会把目光持续聚焦在核心城市和核心资产上，在市场筑底期持续关注质高价低的高性价比优质资产。土地市场上的分化和疲弱，会继续上演，直到供需再次发生逆转。

3. 新房价格结构性上涨 二手房持续回落

3.1 主要数据

公开数据显示，2024年8月，全国100个城市新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，涨幅较7月收窄0.02个百分点。35个城市环比上涨，46个城市环比下跌，19个城市持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨 1.76%。全国100个城市二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，跌幅较 7月收窄0.03个百分点，已连跌28个月。从涨跌城市个数看，100个城市二手住宅价格环比均下跌。同比来看，全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期下跌6.89%。具体数据如下：

3.2 政策持续优化 二手房下行趋势延续

8月份，各地继续调整优化房地产相关政策，例如成都、长沙明确按区认定首套住房；广州、昆明、唐山等优化公积金政策，包括支持公积金支付首付、降低公积金贷款最低首付比例等；深圳、长沙等地发布收购商品房用作保障性住房的征集公告。

新建住宅受部分城市优质高价项目入市影响，新建住宅价格环比出现了小幅上涨。二手住宅尽管有政策支持，但以价换量仍在延续，价格继续下行。显然目前我国房地产市场仍处深度调整阶段。展望未来，预计各地政府将继续坚持通过政策调整引导市场消化存量并优化增量，加快市场企稳。目前一线城市限购政策仍然存在较大优化空间，配合下调房贷利率、提高房贷利息抵扣个税幅度等，或成为下一步政策优化的优先方向。随着国企存量收储加快、推动项目“白名单”持续落地、闲置土地盘活等政策的逐渐落地，配合“金九银十”传统旺季房企推盘力度加大，预期短期内部分城市市场会有所回升，但周期性长期趋势难以改变。

4. 租金小幅下跌 毕业季影响消退

4.1 主要数据

公开数据显示，2024年8月，全国50个城市住宅平均租金为36.2元/平方米/月，环比下跌0.20%；从涨跌城市个数看，9个城市环比上涨，41个城市环比下跌。同比来看，全国 50个城市住宅平均租金较去年同期下跌2.13%。

4.2 租赁价格持续下行延续以价换量

公开数据显示，2024年8月，住宅平均租金环比上涨的城市个数为9个，较7月减少14个。2024年8月，住宅平均租金环比下跌的城市个数为41个，较7月增加14个。具体来看，温州、南京等4个城市环比跌幅在0.5%及以上，其中温州跌幅最大，为0.69%。

综合数据来看，2024年毕业季的租赁市场景气表现弱于去年同期，以价换量的特征非常明显。根据过往经验，毕业季期间，租房市场需求会明显增长，但是今年7月和8月租金出现环比小幅下降。分析其中原因：首先，低就业率拉低了租房需求。数据显示，去年高校毕业生人数达到1158万，但本科毕业生就业率仅为24.1%。低就业率，影响了租房需求。其次，企业和居民收入在下滑，消费降级，促使房租下降。第三，二手房流动性减弱，出现了不少业主改售为租，再加上各个省市大量推出保障性租赁房，导致局部供大于求，租金下跌。

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