1. 力度空前  中央重磅宽松政策全面登场

9月29日晚间，四项金融措施接连发布。同日，住建部召开会议研究部署贯彻落实中央精神，明确提出支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

一、优化个人房贷利率定价机制。根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，主要进行了以下优化：首先，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾，并维护合同严肃性。

其次，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

同时，市场利率定价自律机制发布倡议（以下称《倡议》），要求各商业银行抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则。

《倡议》称，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。此外，鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

上述政策发布后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行等六大国有商业银行相继发布公告称，正在依法有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作。将于2024年10月12日发布具体操作事宜，2024年10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整。

二、优化个人住房贷款最低首付款比例。根据人民银行和金融监管总局关于优化个人住房贷款最低首付款比例政策的通知，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。

三、优化保障性住房再贷款政策。中国人民银行办公厅发布关于优化保障性住房再贷款有关要求的通知，决定对保障性住房再贷款有关事项进行调整优化。对于金融机构发放的符合要求的贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。

四、延长部分房地产金融政策期限。中国人民银行 国家金融监督管理总局关于延长部分房地产金融政策期限的通知明确，将原“金融16条”中存量融资合理展期政策、经营性物业贷款政策的适用期限延长至2026年12月31日。

此前喆安投资在月报中多次呼吁政策发力（最近三次政策月报多次指出政策发力是必须的），目前来看，我们的先见之明得到了市场验证。一方面，存量房贷利率的调整，在减轻购房群体房贷负担的同时，还可以有效遏制提前还贷潮。同时，二套房首付比例的下调，有助于一、二手房置换链条的打通流转，进一步助力市场企稳回暖。另一方面，部分房地产金融政策的延期，加大房地产开发贷款投放，有助于进一步盘活房企存量资产，改善房企现金流。从保交楼和风险化解角度，促进房地产市场平稳健康发展。

我们对后续市场走势保持理性乐观，虽然大周期高点已过，但不妨碍不动产市场在3-5年内走出一波小高潮。理性投资，就要做投资的少数派，在多数人不看好的时候谨慎选择，而不是随大流。

2. 三大一线城市同日出台政策  优化房地产限购措施

9月29日晚间，上海市住建委、房管局、财政局、税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发通知明确，调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七项政策措施，并于2024年10月1日起施行。

上海是中央政治局会后，一线城市中第一个调整限购政策的城市。政策明确，将非沪籍居民以及单身人士购买外环外住房的社保或个税年限，从目前"满3年"调整为"满1年"；对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇；并对在临港新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策基础上，可在新片区增购1套住房。

在住房信贷政策方面，落实降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出；并将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

紧跟上海步伐的广州，明确提出取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策。广州也成为一线城市中首个退出限购政策的城市。深圳方面，则实行优化分区住房限购政策。深圳本市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房。

在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房；非本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，缴交社保或个税年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，取消缴交社保或个税年限要求（此前为1年）。有两个及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在执行上述住房限购政策的基础上，可再购买1套住房；深汕特别合作区按照其现行政策执行。

深圳同时取消商品住房和商务公寓转让限制，优化商品住房和商务公寓价格备案流程。并将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。在优化个人住房贷款政策方面，深圳首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%；购房居民家庭及成年单身人士名下已有住房无按揭抵押登记或只有一套按揭抵押登记（含抵押合同备案信息），新购买的住房，在办理个人住房贷款业务时可适用第二套住房贷款政策；有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策；深汕特别合作区首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为15%，取消利率下限。

此次一线城市放开限购，完全符合喆安投资此前预期。在“十一”长假前出台一系列优化政策，既有利于提升购房者看房意愿，也有助于推动市场预期修复。一线放开之后，全国各地购房政策调整优化的节奏也会随之加快，市场活跃程度会逐步恢复。

3. 河南出台促进房地产发展20条新措施

9月30日，河南印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》(以下简称《措施》)，出台20条重磅楼市新举措。

《措施》从六大方面助力全省房地产市场平稳健康发展。内容涵盖取消商品住房各类限制性措施、加大购房补贴力度、加快推动降低存量房贷利率、优化房贷最低首付比例，以及支持省属国有公司收购存量商品房用于保障性住房等多项举措。

其中，取消商品住房限制政策，购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。取消商品住房（含新建商品住房和二手住房）转让限制年限规定（有限制产权转让的除外），自取得不动产权证（房屋所有权证）之日起即可转让。取消普通住宅和非普通住宅标准。加大购房补贴、契税补贴、人才购房补贴力度。鼓励各地自主制定补贴措施，对个人消费者旧房装修、厨卫等局部改造和适老化改造等所需物品和材料给予补贴，每套最高不超2万元。

支持各地合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭、引进高层次人才等可提高20%的贷款额度，支持缴存人提取公积金支付房租和购买保障性住房，最低首付款比例为15%，提取与贷款金额累计不超过所购住房总价。鼓励各地结合实际开展商转公、组合贷业务，更好支持居民购房需求。

4. 无锡发布楼市新政：跨区购房可算“首套”

9月29日，无锡市发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，涉及首套房认定标准、加大公积金支持、优化商业贷款利率、盘活存量住房等10条措施。

其中，通知明确，自本通知发布后，在市区范围内新购买商品住房，购房人在拟购住房所在区（含无锡经开区）范围内无商品住房的，可认定为首套房。

假设购房人在无锡经开区没有商品住房，但在其他区有两套商品住房，购买经开区住房时，可以按首套计算，享受商业贷款首套首付比和贷款利率政策。此政策仅适用于商业贷款政策，不适用公积金和相关税费政策。

5.9月LPR出炉 1年期和5年期以上均维持不变

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较上月维持不变。

此前，7月央行下调7天期逆回购利率10个基点，并引导两个期限品种LPR报价均下调10个基点，当前处于7月降息后的政策效果观察期。这也是此次LPR维持不变的其中一个原因。虽然美联储降息50基点，但是补了7月份未调降的25基点，而国内在7月份已经降过息。由此可见，美联储降息并不意味着中国必然跟随。当前宏观经济下行压力总体可控，各类风险也继续得到有效控制，短时间内连续下调政策利率并引导LPR报价跟进下调的迫切性并不大。

展望未来，美联储较大幅度降息后，国内货币政策灵活调整空间扩大，短期内降息降准概率都在上升。综合考虑当前的经济运行态势及物价走势，市场预测四季度央行有可能下调主要政策利率。对完成全年“5.0%左右”的经济增长目标，推动物价水平温和回升，有效控制房地产行业等重点领域风险具有重要意义。

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