在本次活动中，张文良分享了诸多国际REITs的实践案例，为中国REITs提供了发展参考。其将国际REITs的特点总结如下：

1）投资回报率高，特别是在亚太地区，其中的关键因素在于，亚太REITs提供长期稳定的分红，在过去的20年间提供平均年化5.8%的分红；

2）具有较低的风险，在过去的十年间，亚太公募REITs的波动率比上市房地产股票低了11%，同时，总回报率比上市地产股票高了26%；

3）REITs是可持续发展的，英国剑桥大学研究显示，REITs的市场表现与可持续发展指标有非常显著的关联度。

张文良认为，国际REITs有四大发展趋势。

1）REITs目前在超过40个国家和地区已被采纳，将有越来越多国家和地区在设立和完善REITs制度，在亚太地区加速发展。

2）REITs涵盖的资产范围不断扩大。全球已经有9个主要类别、33个不同行业被纳入到REITs之中，包括基础设施、健康医疗、教育、农业，信息技术以及能源等。

3）跨境投资及跨境REITs模式在发展。比如，新加坡有超过80%的REITs，持有不同市场的底层资产。从2010年到2019年，亚太地区REITs的跨境投资和并购规模增长了237%。

4）REITs商业模式不断进化，包含更多的投资领域和风格，包括公募、私募、股权、债权及更多领域。

比如，非公开交易REITs在美国市场发展很快。过去几年，大的地产基金管理人都在参与。

具体而言，非公开交易REITs不需要在交易所进行上市，所以不会受到股票市场波动性的影响，收益较好。

其次，国际市场还有私募REITs，其特点在于，没有最低的投资者数量限制，即使只有一个投资者也可以设立REITS，这让公司设立REITs的速度快了很多。

REIT ETFs也是个较好的模式，在新加坡市场发展较快，投资者不需要深入了解单个REITs，通过购买ETF就能享受REITs的红利。

此外，国际上还有合订式模式，将被动的租金收益和上市公司运营的主动收入，都分给投资者。

国内REITs的实践已有两年历史，张文良总结道，当前中国基础设施公募REITs试点资产类型，主要集中在交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新基建、保障性租赁住房等方面。

张文良指出国内REITs的发展，带来了四个方面的积极影响：

1）是从债性到股性里程碑的转变，其目标是实现不动产资产证券化股和债的更好平衡；

2）为基础设施资产融资的新方式，包括物流、数据中心、高新产业园区等；

3）加速经济增长，刺激高水平的经济发展，助于后疫情时代的经济复苏；

4）创造出新的投资类别，为投资者提供更多投资选择。

“我们估计中国权益型REITs的潜在市值是巨大。保守估计中国REITs市值为5500亿美元至8200亿美元之间（约3.8万亿人民币至5.7万亿人民币之间）。”张文良总结道。

“美国REITs提供了一个生动的观察未来REITs发展的角度。”张文良介绍道，在2015年至2020年五年间，美国基础设施REITs市值涨了196%，工业物流REITs市值涨了159%，住房REITs市值涨了50%，自用仓库REITs市值涨了44%，健康医疗REITs市值涨了11%，写字楼REITs市值跌了5%，零售REITs市值跌了42%。

“从资产配置的角度来说，REITs有稳定收益，有一定波动性，但是风险又可控，是全球第四大类资产。在成熟市场，近20年来REITs的回报跑赢了包括所有的公开市场指数在内的绝大部分资产。”喆安投资总经理车阳说。

去年公募REITs在内地横空出世，因其“中风险、中收益”的特点填补了国内投资品的空白区域。

车阳将REITSs与股票、债券、房地产私募股权基金进行比较，进一步说明了REITs的独特性。

首先，上市REITs与股票都属于权益类资产，且在证券交易所交易。不同点在于，REITs的基础资产是收租型的房地产，而且必须将绝大多数的收入进行分配。

也正是因为收入分配的问题，REITs不能像普通的上市公司那样利用资本公积扩张投资，但其在资本的使用上更有纪律性。而且，REITs可以通过发股和债务的方式进行融资，并购新的资产。

“长期来看，REITs的总收益（分红及资本利得）表现并不比股票差。”车阳指出。

债券通常能够提供比REITs更高的息率，但是投资者只能获得利息收入，而没有增长潜力。债券面临的最大风险是通胀和利率风险，如果这两项指标提高，将降低债券的市场价值。而REITs对此有很强的防御能力。利率较高时往往意味着较快的经济增长，这会提高REITs现金流。

房地产私募股权基金和REITs都是以房地产作为其基础资产进行运营的，区别在于REITs因为上市交易而享有更高的流动性，信息披露也更为透明。同时，REITs的杠杆较为稳健，管理费低，交易思路是战略性和长期的。

1992-2014年，REITs涨了13倍，房地产私募股权基金涨了6倍。

车阳提醒道，REITs也有一定的投资风险：“REITs本质是一种权益类资产，不能像债券一样保本保息。比如，2020年疫情就对美国REITs形成极大的冲击，一方面是因为商场都关掉了，另外一方面股票市场也在下跌，形成‘双杀’。”

车阳提到，蓝筹REITs应该具备以下特点：

1）具有优秀的管理人。REITs的历史业绩以及周期表现可以反映出管理人的能力。

2）资产本身有内部成长能力，比如，资产的位置具有不可替代性，租金具有成长性等。

3）具有强健的资产负债表。具体评估维度包括资产负债比例，利息保障倍数（收益能够覆盖几倍的利息），以及短期债务的到期情况等。

4）估值水平合理。在估值中，营运现金流是一个重要指标。REITs的底层资产是房产，会有折旧摊销，如果只看利润等传统指标，可能不足以分析REITs。

各国REITs推出的历史时间点，大部分处于房地产的下行周期和GDP增长放缓的时期，城镇化率往往达到70%以上。

回到中国，后疫情时代，全球市场需求下滑，出口市场不再扮演驱动中国经济增长的角色。基础设施建设将承担起稳定经济增长的重任，提升至国家战略重点地位。在这一时点，公募REITs的推出将成为新的金融抓手，释放基建投资新活力。

车阳总结道，内地已上市的公募REITs具备以下特点：

1）资产稀缺性高。原始所有人的实控人主体资质强大，包含央企、地方性国企和大型跨国企业。底层资产坐落于东部沿海以及华北、华中经济发达地区的重要地段。

2）分红高。首批9单REITs的实际可分配金额都超过了预测值。绝大部分项目将可分配金额的94%以上都分配给了投资人。

3）机构与战投主导的资金市场。首批REITs一共募集资金314亿元，其中战配份额占了百分之七八十。

在REITs诞生之前，类REITs已发展多年。就两者的区别，李彩华指出，类REITs有着一定固定收益特征，通常类REITs会分设优先级和次级，优先级享有固定收益，次级可享有物业处置收益。在类REITs操作中，首先要形成资产。这个资产就是私募基金的份额。在类REITs中，私募基金将其份额让与资产支持专项计划(SPV)。

接下来，李彩华详细解读了REITs的发行政策。

586号文此前提出，基础设施REITs试点项目应当聚焦重点区域，优先支持“国家重大战略区域”，支持“国家级新区”、“国家级经济技术开发区”范围内的基础设施项目。而依据2021年国家发改委发布的《申报要求》，全国各地区符合条件的项目均可申报。

“最近出了很多地方版的支持政策，从REITs所在区域来看，基本上已经做到了全面放开。主管部门以‘好中选优’的原则来挑选试点项目。”李彩华解读称。

监管文件强调，试点项目应聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：仓储物流、收费公路、城镇污水、城镇供水、数据中心、5g领域的铁塔物联网，以及智慧交通等。鼓励国家新兴产业集聚群、高科技园以及特色产业园等开展试点。

“2021年6月份发布的项目申报要求，明确了酒店、商场、写字楼等商业地产不属于试点范围。近期的突破点是，已有两单安居房REITs的申报得到批复。”李彩华补充道。

此外，最新的申报要求还包括以下方面：

2022年5月25日，国务院重磅推出《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）。

李彩华指出，该份文件的核心条款包括：明确要求对各种所有制企业一视同仁、公平对待，预计越来越多的民营和外资企业将成为REITs的原始权益人；在满足发行要求符合市场预期，确保风险可控的前提下，进一步灵活合理地确定运营年限和收益的集中度的问题等方面。

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