2024年8月30日下午，上海易居房地产研究院主办的“新型城镇化战略下深入实施城市更新行动”闭门研讨会在上海成功举办。喆安投资总经理车阳受邀参加活动，并做现场分享。

出席活动的有上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳，上海易居房地产研究院副院长严跃进，上海易居房地产研究院常务副院长崔霁，光控安石（北京）投资管理有限公司资管总裁周颂明，招商蛇口华东研究院院长陈杲，喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳，万街商业管理有限公司总经理李明峰，东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟等。

闭门研讨会现场合影：东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟（前排左1），光控安石投资管理有限公司资管总裁周颂明（前排左2），上海易居房地产研究院理事长、华东师范

大学终身教授张永岳（前排左3），招商蛇口华东研究院院长陈杲（前排左4），喆安投资管理有限公司总经理车阳（前排左5），上海易居房地产研究院副院长严跃进（后排左7）

城市更新为行业发展带来新的机遇和挑战

此次研讨会是在二十届三中全会提出“建立可持续的城市更新模式”，国务院《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》将实施城市更新行动作为四项重大行动之一的背景下召开。现场汇集了企业、研究领域的多名专家，共同对新型城镇化战略带来的机遇，当前城市更新实战面临的机遇和挑战进行探讨。

来自易居研究院和城市更新参与主体的业界嘉宾，在各自专业研究和企业实战经历的基础上，做了精彩分享和研讨。上海易居房地产研究院理事长、华东师范大学终身教授张永岳在会上指出，会议主题涵盖三个关键词，即“新型城镇化”、“城市更新”以及“房地产”。他表示，城市更新应是一个具有可持续性的概念，他提醒业界要充分认识到当前房地产调整的长期性、复杂性和艰巨性。上海易居房地产研究院副院长严跃进在会上做了题为《新型城镇化五年行动计划研究——新提法、新抓手和新理念》的政策解读。他提到，本轮城镇化是在存量房为主的市场环境下进行的，这对城市更新和房地产行业提出了新的要求。

广义 城市更新中的低效和不良资产存在机会

喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳在会上表示，当前企业面临诸多困难，需要边研究边考虑生存与发展。车总指出，城市更新的概念狭义上指旧改和城中村改造，广义上还包括低效资产的盘活，后者实际上能激活更多资产，但往往被忽略。

车总强调，广义城市更新缺乏严格规范，是推进业务的一大难点。例如，将办公楼改为酒店或商用物业改为居住类产品，理论上能提升资产价值，但实际操作中因政策限制而难以实现。总体而言，当前存在大量低效资产和不良资产，具备综合专业能力的企业仍有很大机会取得成功。

上海易居房地产研究院常务副院长崔霁谈到，REITs通过募集投资者的资金，用于投资具有稳定现金流的不动产获得收益。这里符合条件的城市更新项目主要是底层资产优质+收益及现金流稳定+运营能力强，实现了项目投资与退出的闭环。以城市更新项目作为底层资产的REITs还没有，今后在这一领域将有很大空间。

喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳指出，关于REITs与城市更新项目的关系，他认为REITs可能更适合在退出环节使用，但因城市更新REITs目前发行条件等尚不明确，因此现阶段仍需市场化途径退出，城市更新REITs是“远水解不了近渴”。

在具体项目实践中，一般来说，城市更新项目的难点之一是解决前期资金问题，目前没有特别好用的金融工具。从公募REITs的内涵和发行条件来看，其底层资产应该是具备持续稳定现金流的成熟阶段的优质资产。显然，城市更新项目在早期很难符合公募REITs的发行条件，也难以通过公募REITs融资。金融市场需要进行一定的创新，让暂时不具备稳定现金流的城市更新类项目拥有契合的融资路径。

会议期间，各方代表围绕城市更新的实践展开讨论，提出了多项切实、具体的建议。企业代表分享了在城市更新项目中的实际经验和面临的挑战，强调了资金支持和政策支持的重要性。

在城市更新实战过程中，土地年限和规划用途等问题的影响已经凸显出来，亟待政府主管部门引起重视和尽早明确。车总在研讨中呼吁，商改住等土地用地规划调整上，需要出台更为明晰的政策引导，包括补地价标准，这样才能实现政府、社会与企业的共赢。整场研讨会在精彩和热烈的氛围中落下帷幕。